Finanzierungsarten: Welche Darlehensmodelle gibt es?
Bei Immobilienkrediten gibt es verschiedene Darlehensformen. Oft wird die Finanzierung aus mehreren Bausteinen kombiniert. Im Folgenden stellen wir die wichtigsten Modelle vor – vom Klassiker Annuitätendarlehen bis zum Kombikredit – und zeigen Vor- und Nachteile auf.
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Baufinanzierungen und in den meisten Fällen die einfachste und beste Wahl. Hier zahlen Sie monatlich gleichbleibende Raten (Annuitäten), die Zins und Tilgung enthalten. Während der Zinsbindungsfrist bleibt die Rate konstant. Allerdings verschiebt sich die Zusammensetzung: Anfangs machen Zinsen einen größeren Anteil der Rate aus, mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Dies bedeutet: Je höher Sie anfangs tilgen, desto schneller zahlen Sie den Kredit zurück und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Annuitätendarlehen bieten Planungssicherheit, da die Rate während der Zinsbindung feststeht, und meist Flexibilität durch Optionen wie Sondertilgungen oder Ratenanpassungen. Beachten sollten Sie, dass ein Annuitätendarlehen häufig nicht komplett innerhalb der ersten Zinsbindung abbezahlt wird. Es bleibt am Ende eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Um das Zinsrisiko dabei gering zu halten, sollte die Zinsbindung sinnvoll gewählt werden – dazu später mehr.
Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen: Zunächst sparen Sie Guthaben an, danach erhalten Sie ein Darlehen. In der Ansparphase zahlen Sie regelmäßig in den Bausparvertrag ein, bis ein vereinbartes Mindestguthaben (meist 30–50 % der Bausparsumme) erreicht ist. Dann wird der Vertrag zugeteilt und Sie können in die Darlehensphase wechseln: Sie erhalten ein Bauspardarlehen über den Restbetrag der Bausparsumme. Der große Vorteil eines Bausparvertrags ist die Planungssicherheit – der Zinssatz für das spätere Darlehen steht schon bei Vertragsabschluss fest. Außerdem werden Bausparverträge in Deutschland staatlich gefördert, z.B. durch die Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage oder Riester-Zulagen. So gibt es etwa einen Zuschuss von 10 % auf Einzahlungen (Wohnungsbauprämie), wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Auf der Nachteile-Seite stehen die sehr niedrigen Guthabenzinsen in der Ansparphase und Gebühren (Abschluss- und Kontogebühren). Außerdem sind die staatlichen Prämien gedeckelt, d.h. sie fallen relativ gering aus. Ein Bausparvertrag lohnt sich oft, um Eigenkapital anzusparen oder sich zukünftige Zinsen zu sichern – er wird selten alleine zur Vollfinanzierung eingesetzt, sondern meist in Kombination mit einem Bankdarlehen.
Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen ist letztlich ein Annuitätendarlehen, das bis zum Ende der Zinsbindung komplett zurückgezahlt wird. Die Besonderheit: Es bleibt keine Restschuld, eine Anschlussfinanzierung ist nicht nötig. Damit entfällt das Zinsänderungsrisiko, denn Sie haben von Anfang an die Gewissheit, dass der Kredit zum Ende der Laufzeit vollständig getilgt ist. Die monatlichen Raten bleiben auch hier während der Laufzeit konstant. Volltilgerdarlehen bieten maximale Planungssicherheit – oft belohnen Banken dies sogar mit einem leicht günstigeren Zinssatz als bei vergleichbaren Annuitätendarlehen. Allerdings erfordert ein Volltilgerkredit eine hohe anfängliche Tilgung (oft 4–5 % oder mehr), damit die komplette Rückzahlung z.B. in 15 oder 20 Jahren machbar ist. Die monatliche Belastung ist daher deutlich höher als bei einem Standarddarlehen mit geringer Tilgung. Zudem sind Volltilger weniger flexibel: Sondertilgungen oder Ratenänderungen sind hier seltener vorgesehen. Viele Banken bieten extrem lange Laufzeiten (über 20 Jahre) als Volltilger nicht an, sodass Sie finanzielle Reserven brauchen, um die hohe Rate stemmen zu können. Ein Volltilgerdarlehen eignet sich, wenn Sie sich die hohe Rate leisten können und absolute Sicherheit möchten, bis zur Rente schuldenfrei zu sein.
Kombikredite (Bauspar-Kombidarlehen)
Kombikredite verbinden ein sofort ausgezahltes Darlehen mit einem Bausparvertrag. Man spricht auch von Bauspar-Kombikredit oder Vorausdarlehen mit Bausparvertrag. Die Konstruktion funktioniert so: Sie benötigen sofort die komplette Finanzierungssumme und erhalten diese als Vorausdarlehen von der Bank (oft einer Bausparkasse). Für dieses Vorausdarlehen zahlen Sie nur Zinsen, eine Tilgung erfolgt vorerst nicht. Parallel besparen Sie einen Bausparvertrag – meist in relativ geringem Tempo. Sobald der Bausparvertrag nach einigen Jahren zuteilungsreif ist, nutzen Sie das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen, um das Vorausdarlehen abzulösen. Anschließend zahlen Sie nur noch das Bauspardarlehen in Raten zurück. Der Vorteil dieser Modelle: Zu Beginn ist die monatliche Belastung vergleichsweise niedrig, da Sie zunächst nur Zinsen für das Vorausdarlehen zahlen (und kleine Sparraten). Außerdem steht der Zinssatz für das Bauspardarlehen bereits fest, wodurch ein Teil der Finanzierung auf lange Sicht kalkulierbar ist. Oft können solche Kombikredite auch mit Riester-Förderung kombiniert werden, was zusätzliche Zulagen bringt. Allerdings haben Kombikredite Tücken: Da anfangs keine Tilgung stattfindet, bleibt Ihre Schuldenlast bis zur Bauspar-Zuteilung unverändert hoch. Läuft die Zinsbindung des Vorausdarlehens ab, bevor der Bausparvertrag zugeteilt ist, droht ein Zinsänderungsrisiko – steigen die Marktzinsen, kann die Finanzierung teurer werden. Zudem fallen beim Bausparvertrag Abschlussgebühren an, und die Modelle sind komplex und schwer verständlich. Die Verbraucherzentrale warnt, dass diese Angebote oft intransparent sind und nur auf den ersten Blick günstig erscheinen. Faustregel: Greifen Sie nur zu einem Kombikredit, wenn Sie das Konstrukt wirklich verstehen und es zu Ihrer Situation passt – ansonsten sind klassische Annuitätendarlehen meist die bessere Wahl.
Spezifische Fördermöglichkeiten: Staatliche Unterstützung nutzen
Der Staat und die Förderbanken bieten in Deutschland zahlreiche Programme, um private Immobilienkäufer zu unterstützen. Diese Fördermöglichkeiten können zinsgünstige Darlehen oder direkte Zuschüsse umfassen. Wichtig ist, sich frühzeitig zu informieren, denn oft müssen Förderanträge vor dem Kauf oder Bau gestellt werden. Hier ein Überblick der gängigsten Förderungen:
KfW-Förderprogramme (z.B. Wohneigentumsprogramm, energieeffizientes Bauen)
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist die bundeseigene Förderbank, die diverse Programme für Immobilienkäufer anbietet. Besonders relevant sind:
- KfW-Wohneigentumsprogramm (Programm Nr. 124): Dieses Programm fördert den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum mit zinsgünstigen Darlehen bis zu 100.000 Euro. Jeder Privatperson, die in die eigenen vier Wände ziehen will, kann dieses Darlehen über die Hausbank beantragen. Die Zinssätze liegen oft unter dem Marktniveau, und das Darlehen kann mit anderen KfW-Programmen kombiniert werden.
- KfW-Programme für energieeffizientes Bauen und Sanieren: Wer ein energieeffizientes Haus baut oder eine Bestandsimmobilie energetisch saniert, kann spezielle Förderdarlehen in Anspruch nehmen (ehemals Programme 261/262, jetzt in der Bundesförderung für effiziente Gebäude integriert). Diese Kredite haben besonders niedrige Zinsen, teils sogar Tilgungszuschüsse (ein Teil der Schuld wird als Zuschuss erlassen), wenn bestimmte Effizienzstandards erreicht werden. Zum Beispiel gab es für KfW-Effizienzhaus 55 oder 40 Zuschüsse, die die Rückzahlungslast reduzieren.
Beachten Sie: KfW-Kredite haben meist eine Zinsbindung von maximal 10 Jahren. Das bedeutet, nach 10 Jahren wird neu verhandelt, was ein Zinsrisiko darstellt, falls das Marktzinsniveau dann höher ist. Zudem sind KfW-Darlehen in der Regel weniger flexibel – Sondertilgungen oder vorzeitige Rückzahlungen sind oft nur gegen Gebühr möglich. Trotzdem lohnt es sich, KfW-Mittel auszuschöpfen, da die Zinsersparnis erheblich sein kann. Informieren Sie sich bei Ihrer Bank oder auf der KfW-Website über aktuelle Programme (Stand 2025 gibt es z.B. auch ein neues Programm „Wohneigentum für Familien“ für klimafreundliche Neubauten).
Wohn-Riester (Eigenheimrente)
„Wohn-Riester“ bezeichnet die Möglichkeit, die Riester-Förderung für selbstgenutztes Wohneigentum einzusetzen. Normalerweise dient ein Riester-Vertrag der Altersvorsorge – der Staat zahlt Zulagen (z.B. Grundzulage und Kinderzulage) und man erhält Steuervorteile auf eigene Beiträge. Beim Wohn-Riester können diese Zulagen und Steuervorteile in die Finanzierung der eigenen vier Wände fließen. Praktisch funktioniert das so: Entweder schließen Sie einen geförderten Riester-Bausparvertrag ab oder Sie nehmen ein Riester-Darlehen (Annuitätendarlehen mit Riester-Förderung). Die jährlichen Zulagen vom Staat und eventuelle Steuererstattungen werden dazu genutzt, Sondertilgungen zu leisten oder die Darlehensrate zu bedienen. Dadurch lässt sich der Kredit schneller abbezahlen. Der Vorteil liegt klar in der zusätzlichen staatlichen Unterstützung, die die Finanzierung entlastet. Allerdings ist Wohn-Riester komplex: Die Förderbedingungen sind recht kompliziert. So muss die Immobilie bis ins Rentenalter selbst genutzt werden, sonst drohen Rückzahlungen. Außerdem entsteht ein sogenanntes Wohnförderkonto, auf dem alle geförderten Beträge vermerkt werden – diese werden im Rentenalter nachträglich versteuert. Man spart also jetzt, muss aber später Steuern nachzahlen. Auch berechnen manche Banken für Riester-Darlehen einen etwas höheren Zinssatzals für ungeförderte Kredite. Daher sollte man sorgfältig prüfen, ob sich Wohn-Riester im individuellen Fall lohnt. Ein Finanzberater oder die Verbraucherzentrale kann hier helfen.
Regionale Förderungen (Landesbanken, Kommunen)
Neben den bundesweiten KfW-Programmen existieren zahlreiche regionale Förderprogramme. In jedem Bundesland gibt es Förderbanken (z.B. L-Bank in Baden-Württemberg, BayernLabo in Bayern, NRW.BANK in Nordrhein-Westfalen oder ISB in Rheinland-Pfalz), die zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse für Wohneigentum anbieten. Diese Programme richten sich oft an bestimmte Zielgruppen, etwa Familien mit Kindern, Haushalte unter einer Einkommensgrenze oder Käufer von Bestandsimmobilien in bestimmten Regionen. Ein Beispiel: In Rheinland-Pfalz fördert die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum mit zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Ähnliche Förderungen gibt es in vielen Bundesländern – etwa zinsverbilligte Darlehen für Familien oder Programme wie „Jung kauft Alt“ (für junge Familien, die ältere Häuser kaufen). Auch manche Städte und Gemeinden gewähren Zuschüsse, z.B. zur Familienförderung oder zur Belebung ländlicher Räume. Daher lohnt es sich, bei der örtlichen Wohnbauförderstelle oder auf den Websites der Landesbanken nachzusehen, welche Förderung für Ihren Wohnort verfügbar ist. Oft können diese regionalen Hilfen zusätzlich zu KfW-Krediten genutzt werden.
Eigenkapital vs. Fremdfinanzierung: Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Eine zentrale Frage bei jeder Immobilienfinanzierung lautet: Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen? Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser – Sie erhalten günstigere Konditionen und reduzieren Ihre monatliche Belastung. Experten empfehlen, mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenmittel aufzubringen zuzüglich der Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eventuelle Maklerprovision) betragen je nach Bundesland etwa 10–15 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten sollten idealerweise immer aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren Nebenkosten ungern mit, und wenn doch, wird es deutlich teurer (man spricht dann von 110%-Finanzierung, was sehr hohe Zinsen nach sich zieht).
Ein Rechenbeispiel aus der Praxis: Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 €. Die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, etc.) liegen bei ca. 10%, also rund 30.000 €. Bringen Sie kein weiteres Eigenkapital ein, müssten Sie 330.000 € finanzieren – das wäre sogar mehr als der Kaufpreis (eine 110%-Finanzierung). Die Bank wird hierfür einen Zinsaufschlag verlangen oder den Kredit im schlimmsten Fall ablehnen. Haben Sie hingegen z.B. 80.000 € Eigenkapital angespart, können Sie die 30.000 € Nebenkosten zahlen und 50.000 € in den Kaufpreis einbringen. Dann benötigen Sie nur noch 250.000 € Kredit. Ihr Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis) sinkt auf ~83%, womit Sie deutlich bessere Zinssätze erhalten und Ihre Monatsrate niedriger ausfällt.
Neben der Zinsersparnis bietet ein höherer Eigenkapitalanteil auch psychologische Sicherheit: Die Verschuldung ist geringer, und im Fall eines späteren Verkaufs steht man seltener mit “Schulden über Immobilienwert” da. Natürlich kann nicht jeder 30% Eigenkapital aufbringen – Immobilienpreise sind hoch und Sparen dauert. Als Faustregel sollten Sie aber zumindest die Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises ansparen. Falls Sie noch Zeit bis zum Kauf haben, kann ein Bausparvertrag ein Weg sein, gezielt Kapital für die Immobilie aufzubauen. Auch ein Blick auf die Riester-Förderung oder Familienunterstützung (z.B. Schenkungen) kann helfen. Wichtig ist, nicht alles Ersparte aufzubrauchen: Lassen Sie sich genug finanzielle Reserve (siehe weiter unten), anstatt jeden Euro ins Eigenkapital zu stecken. Eine solide Mischung aus Eigen- und Fremdfinanzierung schützt vor Überlastung.
Zinsentwicklung & Tilgungsstrategien: Zinsbindung klug wählen, richtig tilgen
Die Entwicklung der Bauzinsen hat großen Einfluss auf Ihre Finanzierung. In den letzten Jahren haben wir sowohl historische Niedrigzinsen als auch Phasen steigender Zinsen erlebt. Da niemand die zukünftige Zinslage sicher vorhersagen kann, ist die Wahl der Zinsbindung ein wichtiger Stellhebel. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Sollzins Ihres Darlehens festgeschrieben ist – in Deutschland üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre, manche Banken bieten sogar 30 Jahre an. Grundsätzlich gilt: Lange Zinsbindungen bieten mehr Sicherheit, sind aber etwas teurer (der Zinssatz ist etwas höher als bei kurzer Bindung). In Niedrigzinsphasen lohnt es sich fast immer, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen – so sichern Sie sich die günstigen Zinsen für die Zukunft. Wer z.B. 2021 zu 1 % Zins finanziert hat, ist mit 20 Jahren Bindung besser gefahren als mit nur 5 Jahren, denn bei Ablauf nach 5 Jahren drohen dann vielleicht 4 % Anschlusszins, was die Finanzierung ins Wanken bringen kann. Umgekehrt könnte man in Hochzinsphasen überlegen, etwas kürzer zu binden, in der Hoffnung auf fallende Zinsen – das ist jedoch spekulativ und birgt Risiko. Eine solide Strategie ist, die Zinsbindung mindestens so lange zu wählen, bis ein guter Teil des Darlehens getilgt ist (z.B. > 15 Jahre, damit die Restschuld bis zur Anschlussfinanzierung überschaubar ist). Viele Kreditinstitute bieten 15- oder 20-jährige Zinsbindungen an, was für Eigennutzer ein guter Kompromiss aus Sicherheit und Zinshöhe ist. Beachten Sie: Nach 10 Jahren haben Sie als Kreditnehmer per Gesetz ohnehin ein Sonderkündigungsrecht (§489 BGB) – Sie können dann aussteigen oder neu verhandeln, falls das Zinsniveau sich entgegen Ihrer Erwartung entwickelt hat. Diese Flexibilität kann man im Hinterkopf behalten, wenn man sehr lange Laufzeiten abschließt.
Tilgungsrate: Neben dem Zinssatz bestimmt vor allem die anfängliche Tilgung Ihre Kreditlaufzeit. Die Tilgungsrate ist der Prozentsatz des Darlehens, den Sie pro Jahr zurückzahlen. Üblich sind Anfangstilgungen von 2% oder 3% der Darlehenssumme pro Jahr. Ist die Tilgung zu niedrig, dauert die Rückzahlung extrem lange – ein 1%-Tilgungskredit hätte über 30 Jahre Restschuld, die Sie noch bedienen müssten. Experten raten daher, anfangs mindestens 2 %, besser 3–4 % zu tilgen. So verkürzt sich die Gesamtlaufzeit deutlich und Sie sparen Zinskosten. Können Sie sich eine höhere Rate leisten, sind auch 5 % oder mehr möglich – hier kommt es auf Ihr Einkommen und Ihre Lebensplanung an. Jüngere Kreditnehmer mit langem Erwerbsleben können auch moderater tilgen (z.B. 2–3 %) und später Sondertilgungen leisten, während ältere Käufer ggf. von Beginn an höher tilgen sollten, um bis zur Rente schuldenfrei zu sein. Wichtig ist, die Rate so zu wählen, dass noch Luft im Budget bleibt – niemand sollte „hausarm“ werden und nur noch für den Kredit arbeiten. Viele Banken bieten Flexibilität: Man kann die Tilgungsrate während der Laufzeit ändern (z.B. zwischen 2 % und 5 % springen, oft einmal im Jahr möglich) oder Sondertilgungen leisten. Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen auf den Kredit und helfen, schneller schuldenfrei zu werden. Achten Sie bei Vertragsabschluss darauf, dass pro Jahr mindestens 5–10% der Darlehenssumme als Sondertilgung kostenlos möglich sind. So können Sie z.B. Boni, Erbschaften oder anderes Geld gezielt zur schnelleren Tilgung einsetzen. Zusammengefasst: Wählen Sie eine Tilgung, die ambitioniert aber machbar ist, und sichern Sie sich gleichzeitig vertraglich genug Flexibilität für Änderungen – dann sind Sie auch für Zinsänderungen besser gewappnet.
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Bei Immobilienfinanzierungen können Fehler teuer werden. Wir haben die häufigsten Fallen zusammengestellt – und geben Tipps, wie Sie diese Fehler vermeiden:
- Fehler 1: Kaufnebenkosten unterschätzen – Viele Erstkäufer fokussieren sich nur auf den Kaufpreis und vergessen die Nebenkosten. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und ggf. Makler summieren sich je nach Region auf 10–15 % des Kaufpreises. Wer diese Kosten nicht einkalkuliert, erlebt bei der Finanzierung ein böses Erwachen. Vermeidung: Informieren Sie sich frühzeitig über die in Ihrem Bundesland anfallende Grunderwerbsteuer (zwischen ca. 3,5 % und 6,5 %) und planen Sie alle Nebenkosten ein. Nutzen Sie Nebenkosten-Rechner und legen Sie das Geld idealerweise als Eigenkapital zurück. Tipp: Finanzieren Sie die Nebenkosten nicht mit – sparen Sie sie vorher an, um keinen teuren Aufschlag für eine 110%-Finanzierung zu zahlen.
- Fehler 2: Zu wenig Eigenkapital – Ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren (sogenannte 100%-Finanzierung, oder mit Nebenkosten sogar 110%) ist in den meisten Fällen sehr teuer und riskant. Banken verlangen bei hohem Fremdfinanzierungsanteil spürbar höhere Zinsen, da ihr Risiko steigt. Außerdem bedeutet weniger Eigenkapital eine höhere monatliche Rate und insgesamt mehr Zinskosten. Vermeidung: Bringen Sie wenn irgend möglich zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln auf und zusätzlich einen Teil des Kaufpreises (ideal 20 % oder mehr). Falls Sie aktuell nicht genügend Eigenkapital haben, prüfen Sie, ob Sie den Kauf etwas aufschieben und weiter sparen können – oder ob Fördermittel (z.B. Familienförderungen, Erbschaften, Bausparguthaben) verfügbar sind. Denken Sie daran, dass Eigenkapital nicht nur Bargeld ist: Auch ein bereits gekauftes Baugrundstück oder erbrachte Eigenleistungen (Handwerksarbeiten in Eigenregie) können als Eigenkapitalersatz zählen.
- Fehler 3: Tilgung zu niedrig ansetzen – Eine anfängliche Tilgung von 1 % mag verlockend erscheinen, weil dadurch die Anfangsrate niedrig bleibt. Doch ein solcher Kredit würde Jahrzehnte laufen und im Alter hätten Sie immer noch Schulden. Vermeidung: Setzen Sie die Tilgungsrate nicht zu niedrig an. Bereits 2 % Tilgung verdoppelt die jährliche Rückzahlung im Vergleich zu 1 % und verkürzt die Kreditdauer erheblich. Als grober Richtwert empfehlen viele Experten mindestens 2–3 % Anfangstilgung. Dadurch wird sichergestellt, dass Sie – bei gleichbleibenden Raten – innerhalb von etwa 25–30 Jahren schuldenfrei sein können. Höhere Tilgung ist natürlich noch besser, sofern leistbar. Rechnen Sie verschiedene Szenarien durch: Was bedeutet 1 %, 2 % oder 3 % Tilgung für die Laufzeit und Zinskosten? Die Bank oder Online-Rechner helfen hierbei. Wichtig ist, ein Gleichgewicht zu finden zwischen schneller Entschuldung und finanzieller Freiheit im Alltag.
- Fehler 4: Zinsbindung falsch wählen – Ein häufiger Fehler ist, die Zinsbindungsfrist zu kurz zu wählen, um einen minimal niedrigeren Zinssatz zu bekommen. Wenn Sie z.B. nur 5 Jahre festschreiben und die Zinsen steigen bis zur Anschlussfinanzierung stark an, kann Ihre Monatsrate plötzlich drastisch steigen. Viele Käufer unterschätzen dieses Zinsänderungsrisiko. Vermeidung: Passen Sie die Zinsbindung an die Marktlage und Ihre Planung an. In Zeiten sehr niedriger Zinsen ist eine lange Zinsbindung (15, 20 oder sogar 30 Jahre) ratsam, um sich das Niveau zu sichern. In Phasen hoher Zinsen könnten 10 Jahre sinnvoll sein, kombiniert mit der Option, später zu verlängern oder sonderzukündigen. Überlegen Sie, wann Sie realistisch Ihren Kredit abbezahlt haben möchten – ist es ohnehin in 15 Jahren geplant (Volltilger), können Sie die Zinsbindung darauf ausrichten. Und wenn Sie flexibel bleiben wollen: Denken Sie an das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht. Unterm Strich ist es meist besser, auf Sicherheit zu setzen, als ein paar Zehntelprozent Zins zu sparen und dafür ein hohes Risiko einzugehen.
- Fehler 5: Keine finanziellen Reserven – „Mein ganzes Geld steckt im Haus“ – diesen Satz hört man oft von Immobilienbesitzern, die jeden verfügbaren Cent in Kaufpreis und Kreditrate gesteckt haben. Fehlt jedoch ein finanzielles Polster, können unvorhergesehene Ereignisse zur Krise führen: Jobverlust, Reparaturen am Haus, ein defektes Auto oder selbst größere Anschaffungen wie neue Möbel können zur Belastung werden. Vermeidung: Kalkulieren Sie von Anfang an einen Puffer ein. Planen Sie monatlich nicht Ihr komplettes Einkommen für Kredit und Lebenshaltung ein, sondern lassen Sie Spielraum für Rücklagen. Eine gängige Empfehlung ist, drei Monatsgehälter als Notgroschen auf der Seite zu haben. Auch während der Kreditlaufzeit sollten Sie regelmäßig etwas zur Seite legen für Instandhaltung Ihrer Immobilie – denn als Eigentümer kommen Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen unweigerlich auf Sie zu. Wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen, sind extra Rücklagen für anfängliche Sanierungen oder Überraschungen (z.B. alte Leitungen, feuchte Keller) umso wichtiger. Kurz gesagt: Gehen Sie nur in die eigenen vier Wände, wenn Sie sich daneben noch ein finanzielles Polster leisten können. Dann schlafen Sie deutlich ruhiger.
(Natürlich gibt es noch weitere potenzielle Fehler, z.B. das Einkommen zu optimistisch rechnen, Fördermittel nicht nutzen oder Angebote schlecht vergleichen. Wichtig ist, aus den oben genannten Punkten zu lernen und Ihre Finanzierung solide aufzusetzen.)
Fazit: Wichtige Learnings und nächste Schritte für Käufer
Eine Immobilienfinanzierung will gut vorbereitet sein. Die wichtigsten Learnings noch einmal im Überblick: Planen Sie konservativ und realistisch. Bringen Sie genügend Eigenkapital ein, kalkulieren Sie alle Kosten und lassen Sie Puffer für Unvorhergesehenes. Wählen Sie eine Darlehensform, die Sie verstehen und die zu Ihrer Lebenssituation passt – in den meisten Fällen ist das Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung und angemessener Tilgung eine sichere Bank. Nutzen Sie staatliche Förderungen wie KfW-Kredite oder Wohn-Riester, wenn sie Ihnen Vorteile bringen, aber verlieren Sie nicht den Überblick in Förderdschungel und Vertragsdetails.
Als nächstes sollten angehende Käufer ihr Budget genau prüfen: Was für eine monatliche Rate kann ich mir leisten, ohne mich einzuschränken? Wie viel Eigenkapital habe ich und sollte ich eventuell noch ansparen? Erstellen Sie am besten einen Kassensturz und einen Haushaltsplan. Informieren Sie sich dann über aktuelle Zinskonditionen – ein Beratungsgespräch bei der Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater kann sehr hilfreich sein. Vergleichen Sie Angebote von mehreren Banken und scheuen Sie sich nicht, nachzuverhandeln. Checken Sie auch die angesprochenen Fördermöglichkeiten: Vielleicht bekommen Sie über KfW, Ihr Bundesland oder vom Staat Unterstützung, die Ihre Finanzierung erleichtert.
Zum Schluss: Bleiben Sie realistisch und geduldig. Überschätzen Sie weder Ihre finanziellen Kräfte noch unterschätzen Sie laufende Kosten. Eine eigene Immobilie ist ein langer Weg, aber mit solider Planung und Vermeidung der häufigsten Fehler steht Ihr Finanzierungskonzept auf einem sicheren Fundament. Dann wird der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum, sondern zur erfüllbaren Zukunftsperspektive. Viel Erfolg bei Ihrem Immobilienkauf!